《河南(nán)省物(wù)業(yè)管理條例》已經河南(nán)省第十二屆人民(mín)代表大會(huì)常務委員(yuán)會(huì)第三十一(yī)次會(huì)議于2017年(nián)9月(yuè)29日審議通(tōng)過，現予公布，自(zì)2018年(nián)1月(yuè)1日起施行。 

              河南(nán)省人民(mín)代表大會(huì)常務委員(yuán)會(huì)

　　　　　　　　　　　　2017年(nián)9月(yuè)30日

河南(nán)省物(wù)業(yè)管理條例

（2017年(nián)9月(yuè)29日河南(nán)省第十二屆人民(mín)代表大會(huì)

常務委員(yuán)會(huì)第三十一(yī)次會(huì)議通(tōng)過）

第一(yī)章  總  則

第二章  物(wù)業(yè)管理區域及設施

第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員(yuán)會(huì)

第四章  物(wù)業(yè)服務企業(yè)

第五章  物(wù)業(yè)管理與服務

第六章  物(wù)業(yè)的使用和維護

第七章  監督管理

第八章  法律責任

第九章  附  則

第一(yī)章   總  則

第一(yī)條  為(wèi)了規範物(wù)業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物(wù)業(yè)服務企業(yè)以及物(wù)業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的生(shēng)活和工(gōng)作環境，促進社會(huì)和諧穩定，根據《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務院《物(wù)業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條  本條例适用于本省行政區域内的物(wù)業(yè)管理活動。

本條例所稱物(wù)業(yè)，是指已建成投入使用的建築物(wù)及其附屬設施設備和相(xiàng)關場地。

本條例所稱物(wù)業(yè)管理，是指業(yè)主通(tōng)過選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照(zhào)合同約定或者業(yè)主通(tōng)過自(zì)行管理等方式，對物(wù)業(yè)管理區域内的建築物(wù)及配套設施設備和相(xiàng)關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生(shēng)、安全防範和相(xiàng)關秩序的活動。

第三條  物(wù)業(yè)管理應當堅持以人為(wèi)本、誠實信用，堅持依法依規、公開(kāi)公正，堅持業(yè)主自(zì)我管理、企業(yè)市(shì)場競争與政府監督管理相(xiàng)結合。

第四條  倡導綠色物(wù)業(yè)管理，鼓勵采用新技(jì)術(shù)、新方法推動物(wù)業(yè)管理區域内節能(néng)節水(shuǐ)、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

促進互聯網與物(wù)業(yè)管理的深度融合，物(wù)業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)等應當逐步運用新媒體，引導業(yè)主參與公共事(shì)務、開(kāi)展協商活動、組織鄰裡(lǐ)互助，實行網絡化物(wù)業(yè)管理的新模式。

鼓勵和支持機(jī)關、企業(yè)事(shì)業(yè)等單位小(xiǎo)區的物(wù)業(yè)管理向市(shì)場化、專業(yè)化、法治化方向發展。

第五條  縣級以上(shàng)人民(mín)政府應當加強對物(wù)業(yè)管理工(gōng)作的領導，将物(wù)業(yè)管理納入本地現代服務業(yè)發展規劃、城(chéng)鄉建設和社會(huì)治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物(wù)業(yè)管理綜合協調機(jī)制，促進物(wù)業(yè)服務行業(yè)發展和文明小(xiǎo)區建設。

第六條  縣級以上(shàng)人民(mín)政府住房城(chéng)鄉建設或者房地産行政主管部門(mén)（以下(xià)簡稱物(wù)業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域内物(wù)業(yè)管理活動的監督管理工(gōng)作，依法履行下(xià)列職責：

（一(yī)）對物(wù)業(yè)服務質量進行監督管理；

（二）對物(wù)業(yè)服務企業(yè)及其從(cóng)業(yè)人員(yuán)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)成員(yuán)進行業(yè)務指導、培訓和監督管理；

（三）對物(wù)業(yè)招投标活動進行監督管理；

（四）對物(wù)業(yè)承接查驗、物(wù)業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監督；

（五）處理物(wù)業(yè)管理中的投訴；

(六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；

（七)建立健全物(wù)業(yè)管理電(diàn)子信息平台；

（八）法律、法規規定的其他職責。

縣級以上(shàng)人民(mín)政府其他有關行政部門(mén)按照(zhào)各自(zì)職責，負責物(wù)業(yè)管理活動相(xiàng)關的監督管理工(gōng)作。

第七條  街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府組織、指導、協調本轄區内各物(wù)業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下(xià)統稱業(yè)主大會(huì)），選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)，監督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法履行職責，調解物(wù)業(yè)管理中的糾紛，協調和監督老舊(jiù)小(xiǎo)區物(wù)業(yè)管理，協調物(wù)業(yè)管理與社區建設之間的關系。

社區居（村(cūn)）民(mín)委員(yuán)會(huì)協助街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府做好物(wù)業(yè)管理的相(xiàng)關工(gōng)作。

第八條  物(wù)業(yè)管理行業(yè)組織應當在主管部門(mén)的指導和監督下(xià)，履行聯絡、協調和服務職責，加強行業(yè)自(zì)律，規範行業(yè)行為(wèi)，提高(gāo)物(wù)業(yè)服務水(shuǐ)平。

第二章  物(wù)業(yè)管理區域及設施

第九條  物(wù)業(yè)管理區域的劃分以有利于實施物(wù)業(yè)管理為(wèi)原則，綜合考慮規劃條件(jiàn)、土(tǔ)地使用權屬範圍、建築物(wù)規模、共用設施設備、自(zì)然界限、社區建設等因素确定。

物(wù)業(yè)管理用房、供水(shuǐ)、供電(diàn)、消防等配套設施設備和相(xiàng)關場地共用不能(néng)分割的，應當劃為(wèi)一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理區域。

第十條  新建物(wù)業(yè)出售前，建設單位應當将劃定的物(wù)業(yè)管理區域向物(wù)業(yè)所在地的縣（市(shì)、區）人民(mín)政府物(wù)業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并在商品房買賣合同中明示。

已投入使用但尚未劃定物(wù)業(yè)管理區域的，由物(wù)業(yè)所在地縣（市(shì)、區）人民(mín)政府物(wù)業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府征求業(yè)主意見(jiàn)後予以劃定。

物(wù)業(yè)管理區域劃定後确需調整的，應當征得專有部分占建築物(wù)總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

第十一(yī)條  物(wù)業(yè)管理用房由建設單位無償配置，其費(fèi)用列入開(kāi)發建設成本，産權屬全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押，未經業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。業(yè)主委員(yuán)會(huì)辦公用房從(cóng)物(wù)業(yè)管理用房中安排，其面積不低(dī)于二十平方米。

新建的物(wù)業(yè)，建設單位應當按照(zhào)物(wù)業(yè)管理區域總建築面積一(yī)定比例配置物(wù)業(yè)管理用房，并符合下(xià)列要求：

（一(yī)）兩萬平方米以下(xià)的，物(wù)業(yè)管理用房面積不低(dī)于八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照(zhào)千分之四的比例配置；超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照(zhào)千分之三的比例配置；超過三十萬平方米以上(shàng)部分，按照(zhào)千分之二的比例配置；

（二）應當相(xiàng)對集中，具備通(tōng)水(shuǐ)、通(tōng)電(diàn)、通(tōng)信、采光(guāng)、通(tōng)風等基本使用功能(néng)和辦公條件(jiàn)，配置獨立合格的水(shuǐ)、電(diàn)等計量裝置。

第十二條  城(chéng)鄉規劃行政主管部門(mén)在核發建設工(gōng)程規劃許可證時，應當将物(wù)業(yè)管理用房的位置和建築面積在許可證的附件(jiàn)或者附圖上(shàng)載明并公示。

建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物(wù)業(yè)管理用房的坐落和建築面積，不得将物(wù)業(yè)管理用房納入可銷售範圍。

第十三條  新建物(wù)業(yè)管理區域内的供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備及其安裝，應當符合國(guó)家技(jì)術(shù)标準和專業(yè)技(jì)術(shù)規範。

建設單位在組織竣工(gōng)驗收時，應當通(tōng)知供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱等專業(yè)經營單位參加，專業(yè)經營單位應當參加。

建設單位在組織竣工(gōng)驗收時，未通(tōng)知專業(yè)經營單位參加竣工(gōng)驗收的，專業(yè)經營單位有權拒絕接收專業(yè)經營設施設備。

建設項目竣工(gōng)驗收合格後，應當将物(wù)業(yè)管理區域内供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備無償移交給專業(yè)經營單位，同時移交配套設施、地下(xià)管網工(gōng)程圖等資料，專業(yè)經營單位應當接收。

專業(yè)經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新，相(xiàng)關費(fèi)用依法計入成本。

第十四條  在老舊(jiù)小(xiǎo)區改造過程中，縣級以上(shàng)人民(mín)政府及其規劃、财政、住房城(chéng)鄉建設等有關行政主管部門(mén)應當對設施改造事(shì)項給予支持。

供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備未實現分戶計量、分戶控制的老舊(jiù)住宅小(xiǎo)區，業(yè)主、物(wù)業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位應當配合縣級以上(shàng)人民(mín)政府采取措施逐步改造，實現供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備的專有部分分戶計量、分戶控制。

老舊(jiù)住宅小(xiǎo)區内的專業(yè)經營設施設備需要改造的，按專業(yè)經營單位要求改造後，專業(yè)經營單位應當接收。其移交、運行等事(shì)項依照(zhào)本條例第十三條規定執行。

第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員(yuán)會(huì)

第十五條  房屋的所有權人為(wèi)業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下(xià)列情況之一(yī)的，在物(wù)業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務：

（一(yī)）因人民(mín)法院、仲裁委員(yuán)會(huì)的生(shēng)效法律文書或者人民(mín)政府征收決定等取得房屋所有權的人；

（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（三）因合法建造等事(shì)實行為(wèi)取得房屋所有權的人；

（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民(mín)事(shì)法律行為(wèi)已經合法占有建築物(wù)專有部分的人；

（五）法律法規規定的其他情形。

已經達到(dào)交付使用條件(jiàn)，尚未出售或者尚未向物(wù)業(yè)買受人交付的專有部分，建設單位為(wèi)業(yè)主。

業(yè)主可以依法委托物(wù)業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務，委托應當以書面形式提交。

第十六條  業(yè)主在物(wù)業(yè)管理活動中，享有下(xià)列權利：

（一(yī)）提議召開(kāi)并參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的建議；

（二）選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)成員(yuán)，并享有選舉權和被選舉權；

（三）監督業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作，監督物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行物(wù)業(yè)服務合同；

（四）對物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備和相(xiàng)關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；

（五）向業(yè)主委員(yuán)會(huì)和物(wù)業(yè)服務企業(yè)提出建議；

（六）要求其他業(yè)主、物(wù)業(yè)使用人停止損害共同利益的行為(wèi)；

（七）參與共同決定物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下(xià)簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

第十七條  業(yè)主在物(wù)業(yè)管理活動中，履行下(xià)列義務:

（一(yī)）遵守業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

（二）遵守物(wù)業(yè)管理區域内物(wù)業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生(shēng)維護等方面的規章制度；

（三）執行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權業(yè)主委員(yuán)會(huì)作出的決定；

（四）按照(zhào)有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守國(guó)家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

（六）按時交納物(wù)業(yè)服務費(fèi)用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業(yè)主不得以放(fàng)棄權利為(wèi)由不履行業(yè)主義務。

第十八條  一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理區域成立一(yī)個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物(wù)業(yè)管理區域内全體業(yè)主組成。

業(yè)主戶數超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相(xiàng)同的職責。

符合下(xià)列條件(jiàn)之一(yī)的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一(yī)）房屋出售并交付使用的建築面積達到(dào)百分之五十以上(shàng)的；

（二）業(yè)主已入住戶數的比例達到(dào)百分之三十以上(shàng)的；

（三）物(wù)業(yè)服務企業(yè)在前期物(wù)業(yè)服務合同期限内依法解除合同或者前期物(wù)業(yè)服務合同到(dào)期前九十天的。

第十九條  物(wù)業(yè)管理區域達到(dào)成立業(yè)主大會(huì)條件(jiàn)兩個(gè)月(yuè)内，建設單位應當向物(wù)業(yè)所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府報(bào)送下(xià)列文件(jiàn)資料：

（一(yī)）物(wù)業(yè)管理區域證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）房屋及建築物(wù)面積清冊；

（四）建築規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物(wù)業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件(jiàn)資料。

第二十條  符合成立業(yè)主大會(huì)條件(jiàn)的，建設單位或者十人以上(shàng)業(yè)主聯名可以申請成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當在收到(dào)申請後三十日内組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，并自(zì)籌備組成立之日起六十日内組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府和業(yè)主、社區居 (村(cūn))民(mín)委員(yuán)會(huì)、建設單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數比例不低(dī)于二分之一(yī);業(yè)主代表的産生(shēng)方式由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府征求業(yè)主意見(jiàn)後确定。籌備組組長(cháng)由街道辦事(shì)處或者鄉鎮人民(mín)政府的代表擔任。

單位小(xiǎo)區首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工(gōng)作，由其所在單位發起，物(wù)業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事(shì)處、社區居民(mín)委員(yuán)會(huì)應當配合。

新建小(xiǎo)區首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經費(fèi)，由建設單位承擔；單位小(xiǎo)區首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經費(fèi)，由所在單位承擔；老舊(jiù)小(xiǎo)區、公租房小(xiǎo)區首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經費(fèi)，由縣級人民(mín)政府承擔。

第二十一(yī)條  首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下(xià)列職責：

（一(yī)）确認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）确定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時間、地點、形式和内容；

（三）拟定業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

（四）拟定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規則；

（五）拟定業(yè)主委員(yuán)會(huì)組成人員(yuán)候選人産生(shēng)辦法，确定業(yè)主委員(yuán)會(huì)組成人員(yuán)候選人名單，拟定業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉辦法；

（六）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準備工(gōng)作。

前款内容應當在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書面形式在物(wù)業(yè)管理區域内顯著位置公告，公告時間不少于七日。

第二十二條  業(yè)主大會(huì)履行下(xià)列職責：

（一(yī)）制定和修改業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

（二）制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規則；

（三）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員(yuán)會(huì)成員(yuán)；

（四）确定物(wù)業(yè)管理方式，選聘和解聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)；

（五）确定物(wù)業(yè)服務内容、标準以及物(wù)業(yè)服務收費(fèi)方案；

（六）聽取和審查業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作報(bào)告、收支預算(suàn)決算(suàn)報(bào)告；

（七）決定物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（八）決定改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；

（九）決定籌集和使用專項維修資金；

（十）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作經費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員(yuán)會(huì)成員(yuán)補貼的來源、支付标準；

（十一(yī)）改變或者撤銷業(yè)主委員(yuán)會(huì)不适當的決定；

（十二）決定有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事(shì)項。

決定前款第八、九項規定的事(shì)項，應當經專有部分占建築物(wù)總面積三分之二以上(shàng)的業(yè)主且占總人數三分之二以上(shàng)的業(yè)主同意；決定前款其他事(shì)項，應當經專有部分占建築物(wù)總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

第二十三條  業(yè)主公約或者管理規約應當弘揚社會(huì)主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害社會(huì)公共利益；應當對有關物(wù)業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約或者規約應當承擔的責任等事(shì)項依法作出約定。

第二十四條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為(wèi)定期會(huì)議和臨時會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應當按照(zhào)業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定召開(kāi)。經百分之二十以上(shàng)業(yè)主提議，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當召開(kāi)臨時業(yè)主大會(huì)。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當派員(yuán)列席業(yè)主大會(huì)。

第二十五條  業(yè)主委員(yuán)會(huì)不按照(zhào)規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府責令其限期召開(kāi)。業(yè)主委員(yuán)會(huì)逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府負責召集。